- Vendre un logement occupé, c’est-à-dire avec des locataires en place.
- Vendre un logement libre, c’est-à-dire sans locataires.
Peut-on vendre un bien avant la fin d’un bail de location ?
Il est possible de vendre un appartement avant la fin du contrat de bail, car la mise en vente d’un bien occupé ne met pas fin au contrat de location.
En effet, dans le cas d’une vente d’un appartement où le locataire est encore présent, le contrat de bail est simplement transféré au nouvel acquéreur. Le locataire peut donc rester dans les lieux et poursuivre son contrat. L’acheteur aura juste à prendre contact avec lui afin de l’informer du changement de propriétaire.
Faut-il informer les locataires de mon intention de vendre ? Peut-on faire des visites ?
Cas n°1 : vente d’un logement occupé
Pour la vente d’un logement occupé, en tant que propriétaire, vous n’êtes pas forcé légalement de prévenir votre locataire de la mise en vente de l’appartement. Toutefois, par souci de politesse et d’organisation, il est préférable de l’informer à l’oral ou à l’écrit. Cela permet par la suite de faciliter les visites des futurs acquéreurs.
En tant que propriétaire, vous êtes en droit de demander au locataire jusqu’à 2h de visites par jour, mais seulement pendant les jours ouvrables. Les heures de visites sont définies en accord avec le locataire. Par ailleurs, vous ne pouvez pas le contraindre de vous remettre un trousseau de clés. Dans le cas où vous possédez un double, il est nécessaire que vous lui demandiez une autorisation écrite de visite.
Cas n°2 : vente d’un logement libre
Si vous souhaitez vendre l’appartement en tant que bien libre, c’est-à-dire sans locataires, il est nécessaire de les prévenir de votre choix de vendre.
Dans un premier temps, cela peut être judicieux, car ils peuvent être intéressés pour acheter le logement. Ainsi, l’appartement ne subit pas de décote, car il est acheté libre.
Dans un second temps, si vous avez pour projet de vendre un bien, mais qu’un locataire occupe encore les lieux, alors vous devez lui fournir un congé pour vendre 6mois avant la fin du bail de 3ans. Il doit être envoyé soit par lettre recommandée, soit être notifié par un huissier (les modalités de vente, comme le prix ou les conditions de vente, doivent être présentes).
Quels sont les délais pour vendre un appartement loué ? Faut-il fournir des préavis aux locataires ?
Cas n°1 : vente d’un logement occupé
Si vous souhaitez vendre un appartement occupé, alors vous n’avez pas besoin de fournir de préavis ou des congés pour vendre. En effet, le locataire reste vivre dans le logement, seul le propriétaire change.
Dans le cas où le propriétaire souhaite modifier les conditions de vente (comme le prix par exemple), il n’est pas obligé de prévenir le locataire. Le locataire n’est pas prioritaire, en revanche il le devient quand le propriétaire a donné congés pour vendre.
Cas n°2 : vente d’un logement libre
Contrairement à la vente d’un logement occupé, vendre un bien libre nécessite de délivrer des préavis et des congés. En effet, il faut demander au locataire de partir et mettre fin au contrat de location. Ainsi, voici les modalités pour vendre un bien libre :
- Pour une location meublée ou vide : un délai de préavis de 6 mois avant la date d’échéance (date à laquelle expire le bail ou bien date du 1er renouvellement ou reconduction du bail, dans certains cas)
- Pour une location vide : un délai de préavis de 3 mois avant la date d’échéance.
Quand est-ce que mon locataire à un droit de préemption ?
Si vous désirez vendre votre logement vide, vous êtes contraint de donner congé à votre locataire, et cela 6 mois avant le terme du bail. Ainsi, spécifiquement dans ce cas, votre locataire dispose d’un droit de préemption sur le bien. Cela signifie qu’il est prioritaire sur l’achat de l’appartement et dispose également d’un droit de préemption si le bien est vendu à un prix inférieur à celui qui lui a été proposé au départ.
Le congé doit se faire par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier ou bien en main propre (cette dernière possibilité n’est pas conseillée).
Par ailleurs, l’offre de vente est valable 2 mois maximum après l’envoi de la lettre de congé, sans réponse du locataire, vous pouvez présenter votre offre à d’autres potentiels acquéreurs.
Votre locataire doit obligatoirement vous informer de son souhait d’achat, et ce, également par lettre recommandée avec accusé de réception (dans un délai de 2 mois après avoir reçu votre lettre de congé). Par la suite, il dispose également de 2 mois supplémentaires (délai augmenté jusqu’à 4 mois s’il contracte un crédit) pour signer l’acte de vente.
Si le locataire refuse l’offre, car il n’est pas intéressé, alors le propriétaire peut proposer la vente de son appartement à d’autres personnes tierces. Le locataire doit déménager au plus tard le dernier jour du préavis, c’est-à-dire sous 6 mois.
Au contraire, si vous souhaitez vendre votre bien encore occupé, alors votre locataire ne bénéficie d’aucun droit de préemption, car il n’est pas tenu de quitter son habitat. Cependant, cela ne vous empêche pas de lui proposer d’acheter le bien où il loge.
Pour résumer, le locataire à le droit d’acheter le bien, mais il n’est pas toujours prioritaire. Il ne dispose pas du droit de préemption, sauf si le propriétaire lui donne congé pour vendre le logement vide.
Est-ce que mon appartement perd de la valeur lorsqu’il a été loué ?
Il est important de savoir que lorsque vous souhaitez vendre un appartement en location occupé, le prix de vente du bien subit généralement une baisse par rapport à un logement libre. Celle-ci s’applique uniquement aux maisons ou appartements vendus avec des occupants. Cependant, cette décote du prix du bien occupé dépend de plusieurs facteurs :
- Le temps restant jusqu’à l’échéance du bail : plus le temps restant sera important, plus la décote le sera également.
- Le montant du loyer : un montant de vente raisonnable par rapport aux prix du marché aura une décote plus faible que pour un loyer faible.
- L’âge et la condition financière du locataire : un locataire de plus de 65 ans avec des revenus faibles représente un locataire protégé. De fait, la vente du bien peut se faire que sous certaines conditions. Il y a donc des contraintes spécifiques à respecter pour récupérer le bien.
- La surface de logement : une petite surface de type studio intéresse souvent les investisseurs (qui représentent une grande partie des acquéreurs potentiels) notamment grâce à leur forte rentabilité. Donc le bien subira moins de décotes.
- L’emplacement du bien : plus le logement se trouve dans une zone géographique très prisée, plus la décote sera faible, car les acquéreurs potentiels sont plus nombreux.
- Les performances énergétiques du logement : Un niveau de consommation énergétique haut (classe E, F, G) impactera directement le prix et la décote sera plus importante.
- Le type de contrat de location : La décote d’un logement soumis à la loi de 1948 (vide ou meublé) peut atteindre jusqu’à 50% du prix initial, surtout s’il y a des travaux à prévoir. Un type de bail soumis à loi 1989 à une décote de 10 à 15% du prix en fonction de la durée de bail restant (en location vide la durée de bail est de 3 ans, pour un appartement meublé généralement la durée est de 1 an).
Plusieurs autres facteurs peuvent augmenter ou baisser votre prix de vente. À noter que vous n’êtes pas obligé légalement de décoté vos prix de vente. Il s’agit d’une préconisation, car il est courant que les investisseurs tiennent compte de la présence d’un locataire dans le calcul de la valeur de l’appartement, ce qui peut influencer le prix de vente.
Il est recommandé de consulter un professionnel de l’immobilier pour évaluer le prix de manière appropriée en tenant compte des différents éléments spécifiques.
Notre agence immobilière, située à Cholet, vous accompagne et vous conseille pour fixer un prix de vente cohérent et judicieux. Contactez-nous pour plus d’informations !
Quels sont les documents à fournir lors de la vente d’un bien occupé ?
Lors de la vente d’un logement encore occupé par un locataire, le contrat de bail se poursuit, il est juste transmis au nouveau propriétaire. De fait, des documents sont à transmettre au nouvel acquéreur :
- Le contrat de location (informations essentielles à l’acheteur sur les formalités de location : identité du locataire, montant du loyer et des charges, date de prise d’effet du bail…)
- L’état des lieux d’entrée (état du logement lors de l’arrivée du locataire)
- Les dernières quittances de loyer (si le loyer a été impayé, il est important de fournir le montant exact de ces payements non effectués ainsi que des copies des éventuels courriers de relance…)
- L’engagement de caution solidaire (permets d’assurer la garantie locative)
Ce qu’il faut retenir lors de la vente d’un achat loué
De nombreuses raisons peuvent pousser une personne à vendre un logement en location. Toutefois, cela nécessite de connaître certaines contraintes légales ou non. En effet, c’est un processus parfois long et complexe.
Que vous souhaitiez vendre un appartement libre ou occupé, ou bien meublé ou vide, les modalités ne sont souvent pas les mêmes. Cela oblige à bien se renseigner en amont pour vendre votre bien en location dans les règles de l’art.
Encore aujourd’hui, de nombreuses personnes pensent qu’il n’est pas possible de vendre un bien sans attendre la fin du bail de locataire. Désormais, vous savez que si, mais que cela joue un rôle sur le prix de vente de l’appartement avec une possible décote.
Ainsi voici, les étapes principales lorsque l’on procède à la vente d’un bien en location :
- Choisir soit de vendre le bien occupé, soit de le vendre libre.
- Choisir s’il sera vendu meublé ou vide.
- Fixer un prix de vente en prenant en compte les différents facteurs énumérés dans l’article.
- Informer le locataire et envoyer les préavis et congés (si le bien est vendu libre) dans le respect des délais légaux.
- Faire des visites (en accord avec le locataire).
- Définir l’acquéreur final, et signer le contrat de vente.
- Prescrire les différents documents, notamment ceux relatifs à la location (si le bien est vendu occupé).
Et voilà, le tour est joué !
Faites appel à notre agence immobilière pour vous guider lors de la vente de votre bien en location. Notre équipe Ô cœur de l’immo est disposée à répondre à toutes les questions spécifiques que vous pouvez vous poser.
Pour plus d’information sur la vente de votre appartement loué, n’hésitez pas à nous contacter, nos experts immobiliers sont à l’écoute de vos besoins.
